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高層專訪|陳林:日博体育官网的投資之道
2019-11-04 來源:日博體育官網-首頁
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日博体育官网  在中國經濟開始走向高質量發展的時代背景下,“房住不炒”的指導思想更是決定了未來房地產市場的發展方向,也影響著地產企業的重大決策。日前,日博體育官網-首頁副總裁陳林接受了觀點地產新媒體的采訪,詳細闡述了日博體育官網-首頁應對行業發展趨勢的戰略選擇與投資之道。陳林總表示,日博体育官网在戰略上堅持自持物業與投資周轉性住宅物業并重的雙輪驅動;而投資策略上,日博体育官网更偏向于逆周期拿地——不僅可以使有限的資金產生最大的效用,還可以為企業源源不斷提供跨越周期、穩健發展的動力。對于規模和質量的平衡,日博體育官網-首頁始終堅持“一個強調,兩個絕不”:“一個強調”是強調綜合業績指標的均衡增長;“兩個絕不”是絕不因片面追求規模而忽略了盈利質量和發展質量、絕不片面追求盈利而忽略創新的質量和發展的品質。對日博体育官网來說,核心不是做大,而是做久、做強、做穿越周期的企業,日博体育官网要走的是一條穩健、從容、可持續、有質量的發展道路。

日博体育官网  附:日博體育官網-首頁副總裁陳林接受觀點地產新媒體采訪實錄觀點地產新媒體:公司在拿地上是以利潤率為底線?陳林:利潤率是首要的重要指標,但只是指標之一,如果僅僅看利潤率,會使得投資的判斷不精準。日博体育官网創設了一個綜合指標,把這個指標引入到投審會的決策體系。這個指標叫股東自有資金年化投資回報率,是一個綜合指標,包含四大內容:第一是利潤率,第二是房地比,第三是土地杠桿,第四是運營效率。

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  觀點地產新媒體:有數據統計,今年上半年公司在拿地的強度上比去年降了挺多,從全年度來看,公司有沒有一個具體的要求?陳林:一是由于日博体育官网戰略的選擇,我們是雙輪驅動的企業,要分配資金去做自持物業,不是所有資金都用于投資周轉性住宅物業。有一部分現金分配到自持物業,必然造成周轉性住宅土地資金投資顯得不足;二是還得把有限的資金產生最大的效用,那只有一個選擇,就只有逆周期、逆對手投資,不能勻速投資,必須要有投資的耐性,上半年除了1-2月份是個好機會,3-5月份基本上投資點都不好,必須要有有錢不投的耐性,才能抓住機會。日博体育官网從去年搭建投研平臺、城市板塊、周期研究平臺,今年搭建產品策劃平臺,做到投融一體化,投運一體化,并且把投資標準和投資紀律建設好,即把投資管道做對做強,資金流沿著管理好的管道流淌。事實證明,我們三季度投資資金的使用都捕捉到了10%以上凈利潤率的項目,因此,投資不能只看6個月的投資量,而是一個短周期18個月的投資質量。三是通過招拍掛也能積累優質土儲,同時分配資金到城市更新、產業勾地,這就更優質了。日博体育官网以雙輪驅動,一手抓自持、一手抓周轉,投資會很從容。業績的壓力固然有,董事會給我們壓力,以及我們團隊對自己的壓力始終都在,但是一直以來,董事會給的都是均衡的有質量的增長,使得日博体育官网比很多30到50強之間需要增長的企業來得更從容,這是企業的基因和文化決定的。


  觀點地產新媒體:城市更新方面,日博体育官网表現如何?陳林:日博体育官网累計成立項目部超過50個,有5000萬方的開發量,每年釋放數百億貨值,這些儲備足夠未來十多年發展,這是城市更新的規模基礎。城市更新周轉慢,我們必須堅持一個標準,城市更新是利潤型的投資項目,只有一定的利潤率才能對抗更新業務的長周期。日博体育官网的核心競爭力是什么?企業發展從0到1的過程中,董事會有兩個核心能力,一是逆周期拿地能力,二是城市更新能力,這兩個能力體現得非常精彩。做城市更新要有口碑,沒有口碑是很難做下去的,不是所有企業做城市更新都能做下去的。城市更新,無論是村委會可持續發展的社會效益還是政府效益都得兼顧,單純以凈利潤高周轉為出發點的開發商很難做下去。


  觀點地產新媒體:公司現在已經在全國化布局,布局過程中基本上還是以招拍掛為主?陳林:在大灣區,城市更新是主要的拿地方式,其他城市我們拿地方式沒有太大限制,收并購,產業勾地,招拍掛都可以,也沒有特別要求規模上哪個多、哪個少。但是針對不同城市的特點,我們制定不同拿地主航道策略,比如昆明我們杜絕招拍掛,只允許以更新和舊改方式拿地,我們為此去找到人崗適配的職業經理人,配置懂一級開發業務的高管人員;又比如上海、南京,我們重點做招拍掛,配置懂城市、懂產品、會管理的高管人員。所以拿地的方式是沒有固定的,我們也是因城施策,把拿地方式和拿地高管人員素質適配建立起來。


日博体育官网  觀點地產新媒體:招拍掛全覆蓋研判是全國所有的城市?陳林:研判集團已經進的城市和將要進的城市,目前研究的是50個城市,其中已經進去的是32個城市。對招拍掛公開市場而言,主要是跟蹤研判體系,我們所在城市招拍掛所有的地都要求跟蹤,不管拿與不拿,都必須研判,必須要有地價出價記錄和售價預期記錄,這個記錄是方便我們復盤。這些城市所在的每一次招拍掛必須研究,這個研究要留有記錄,競爭對手開盤以后,做了什么產品,開盤實現度怎么樣?為什么會是這么一個結果?利潤率怎么樣?反推當時的預測是對的還是錯的,還是有哪些改進的空間。這個方式系統的訓練,就會使得我們投資系統的人員感知市場的冷暖,感知市場的熱度,可以精準找到更多投資機會。畢竟投資失敗的總結是我們邁向成功的可能階梯,復盤競爭對手的失敗同樣可以使我們獲得效益,付出代價的競爭對手的教訓我們如何吸取,同樣競爭對手的成功也會激起我們對成功的渴望及若要成功我們還要補哪些短板。因此,招拍掛的全覆蓋研究是一個工程量大的枯燥工作,但是持續做下去將會提升我們的投資內功,我們將欣然愉快的執行下去。而且我要求每個投資人員必須對典型的樓盤和銷售人員建立一手的溝通關系,請他們吃飯,要去了解銷售情況,成交周期。在投資的時候,定位必須要出來,賣多大戶型的產品,賣給誰,產品競爭策略定了以后,才是地價競爭策略,兩大策略是必須在投審會上討論的,越充分、越仔細,越會支持。這個就是要消除投資的不確定性。


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  觀點地產新媒體:從整體來講,擴張會以什么樣的結構為主?陳林:從大的層面來說,日博体育官网一部分是長賬期的投資,城市更新就是這一類,這一類的周轉從第一筆錢投下去開始,可能要5年以后才能出來,這類投資每年貨值貢獻占比30%。第二類是通過收并購、產業勾地、融資+代建的方式獲取土地,我們希望能做到每年貨值貢獻30%-40%。第三類是招拍掛公開市場,每年貨值貢獻占比30%-40%。因此集團的投資擴張結構要求,我們必須建設城市更新、產業勾地、收并購、融資+代建的組織能力、激勵機制優勢及人崗適配能力,建設我們快速反應能力,適當交易結構設計能力,充分發揮土地杠桿等經營杠桿優勢,是日博体育官网投資團隊不倦的追求。
觀點地產新媒體:公司對于負債有什么要求?陳林:在今年年初制定的目標是負債率零增長,融資產生的利息都要靠經營性回款來解決,希望通過經營性杠桿來推動投資,而不是靠負債推動。今年1月份從董事會到經營層都必須執行的政策,投資的資金來源于經營性回款,而不是來源于負債性的資金。日博体育官网的核心不是做大,而是做久、做強、做穿越周期的企業。預計2035年左右以后,整個房地產銷售型住宅物業的市場需求已趨于滿足的時候,日博体育官网還能以房地產公司的名義持續存在,這是日博体育官网董事會和日博体育官网班子所追求的。


日博体育官网  觀點地產新媒體:現在日博体育官网的自持規模達到多少?陳林:現在日博体育官网租金收入接近30億了,預計2020年有望達到40億。自持物業是日博体育官网的壓艙石,也是日博体育官网的穩定器,也是日博体育官网賴以穿越周期的有力基石。

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  觀點地產新媒體:什么樣的城市會是日博体育官网自持物業選擇的方向?

  陳林:未來很長一段時間主動性自持物業,日博体育官网都會選擇在一線城市北上廣深。未來如果要增加一到兩個城市的話,可能會在人均可支配收入表現優異、經濟活力前景好的排名靠前的核心二線城市的優質地段,有利于綜合零售業務和辦公業務的土地,若沒有優質土地,我們寧愿等待。自持物業的選擇有兩種,一個是寫字樓,一個是商場,我們愿意持有的還是中心地段優質土地及地鐵上蓋的商場和寫字樓,這是未來的優質資產。總的來看,日博体育官网自持物業是三大標準,第一是有沒有能力運營好,持續地形成租金的良性增長,無論是寫字樓還是商業物業;第二是地鐵口,如果是雙地鐵口的物業就更好;第三是一線城市,未來要加的話,可能就一到兩個城市,我們不會很廣泛地去自持物業,這樣做沒有太大的意義,也管不過來。